原創文章《“史上最慘購房者”案，上海法院的判決合法合情》 ，原創來源：微信公眾號-法言法語說法理。

    近日，被網友稱為“史上最慘購房者”的上海武女士向媒體表示，對于判決結果感到不能理解，認為“對方因為這件事獲利近800萬，其中包括因房子升值的300萬，而我們損失了約1000萬，”并表示將就該案申請再審。我根據媒體披露的案件線索，檢索到了二審判決書，并認真閱讀，認為上海黃浦區法院和上海第二中級法院所作的一、二審判決完全沒有問題，同時我也對上海法院通過司法力量捍衛契約精神的勇氣表示由衷的贊賞。

  案情：2020年5月17日，伍女士通過中介與賣方達成了房屋買賣協議，約定以1550萬元購買一套商業房屋，付款方式為按揭貸款。房屋首付為745萬元，在交付首付時，伍女士前期支付了100萬元定金和400萬元首付款，而剩余的245萬元首付款未能及時補足，雙方就此簽訂了帶有懲罰性條款的補充協議，在伍女士繳清首付及逾期利息后合同繼續履行。后伍女士繳清了首付款及逾期的利息，但是因為銀行審批的延誤，房屋的尾款又一次逾期了。于是賣方向伍女士發出了律師函：如伍女士3日內未完成支付則賣方有權解除合同，并要求違約金及損害賠償。律師函發出后一個多月，銀行才完成審批，此時的賣方已不愿再出售房屋，并要求伍女士進行賠償，隨后賣方提起訴訟。

  一審法院認為，根據雙方合同約定，伍女士逾期付款超過十個工作日則賣方享有單方解除權，且賣方行使權利的方式符合法律要求，故判定雙方合同自伍女士確認收到解約通知時起解除。最終法院判決合同解除，伍女士需于判決生效之日起10日內搬離，并支付違約金300萬（房屋總價款的20%）、房屋整修費180萬并承擔訴訟費用。雙方對于一審判決均不服，都提起了上訴。二審法院判決維持。

  武女士的遭遇經媒體報道后，很多網友對判決解決表達了不滿，還有一些法律專業人士也認為“判決合法但不合情”。我認真研究了二審判決書后認為，上海法院的判決合法合情，是用司法的力量對契約精神的捍衛。

  一、為什么不判決合同繼續履行？

  很多網友認為，武女士的貸款最終也審批下來了，合同完全具備履行條件，武女士也同意繼續履行合同，為什么法院不判決繼續履行合同，而要判決合同解除呢？

  首先，合同約定：如果武女士逾期支付尾款達到一定的期限，賣方有權解除合同。這屬于合同的約定解除，即只要合同約定的解除條件成就，則一方可以單方面解除合同?！睹穹ǖ洹返谖灏倭l第二款規定：當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。本案中，武女士支付尾款已經超過合同約定的付款期限，賣方的解除權成立，且賣方已經行使了該權利。解除權系形成權，解除的意思表示到達對方即發生法律效力，因此，雙方的合同自武女士收到解除通知之日即解除。

  其次，在賣方不同意繼續履行合同的情況下，法院是不能判決合同繼續履行的。按照《民法典》第一百七十九條的規定，繼續履行是承擔民事責任的一種方式?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?？梢?，法院判決繼續履行是對違約方的一種責任追究，并不能適用于本案。本案中，武女士作為違約方要求繼續履行合同，只有在賣方也同意繼續履行合同的情況下，法院才有可能判決繼續履行合同。所以，法院判決合同解除完全符合法律規定。

  再次，本案中的合同已經由于賣方行使解除權而予以解除，法院的判決并不是解除合同，而是確認合同已經解除。因此，在賣方行使解除權符合法律規定和合同約定的情況下，法院無權判決合同繼續履行。

  二、判決武女士支付總房款20%的違約金是否過高？

  由于案涉合同的標的為1550萬元，合同約定總房款20%的違約金高達300萬元，而法院全部支持，很多網友認為太高了。

  首先：《民法典》第五百八十五條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少?？梢?，我國法律在違約金的規定上采取的是一種公平原則，賦予了裁判機關一定的裁量權，法院有權根據違約所造成的實際損失調整違約金金額。本案中，武女士雖然也提出了違約金過高的抗辯意見，但是法院認為，賣方由于沒有在約定期限內收到全部購房款，導致其在購買案外人房屋的合同履行中存在違約，對案外人承擔的違約責任數額較大，因此，對賣方主張的違約金不予調整。

  其次，違約金應該具有一定的懲罰性。尤其是在商事行為中，商事主體既然約定了違約金，那就意味著其可以承受違約所帶來的損失，這樣有助于促進交易效率、保護交易秩序，同時這也是誠實信用原則的一種體現。本案中，雙方買賣的不是普通住宅，而是商業用房，雙方的交易屬于商事行為，更應遵守契約精神和誠信原則。對于這一點，雖然在判決中沒有明確表述，但是無疑是影響法官的自由心證的一個重要考量因素。

  三、本案判決是否合法但不合情？

  看到這樣的判決結果，很多人都會對武女士產生同情。確實，由于銀行貸款審批太慢，導致房子沒有買成，平白無故損失了幾百萬，武女士沒有明顯過錯，放在誰身上都會覺得不公平。但是，我認為，本案不存在不合情的地方。

  首先，合同條款中明確約定：如果貸款無法在約定的期限內審批完成，武女士應該用現金支付尾款，否則即構成違約。對此條款，武女士完全知曉，其也完全有時間、有機會在明知要違約的情況下選擇現金支付，而武女士沒有這樣做，導致最終違約。當然對此也有人會說，700多萬元哪能一下子拿出來呢？這樣要求不是強人所難嗎？但是，在武女士明知該合同條款的后果、完全能夠預見到貸款審批時間具有不確定性的情況下，其仍然簽訂合同，不正表明其對自身權利的一種放任嗎？讓其承擔由此引發的責任應該是合情合理的。

  其次，法與情很多時候無法兩全。本案中，如果判決要想對武女士合情，那就必然要不合法，在法與情沖突時，合法性優先是法律思維的一個基本特征。而且，如果對武女士合情，那就必然要對賣方不合情，這兩個情之間也無法兩全。我認為，作為守約方的賣方的情應該更值得保護。

  四、類似武女士的悲劇應該如何避免

  本案是一起合同糾紛，法院首先要按照合同約定來處理糾紛，只有在合同沒有約定或者約定不合法的時候才適用法律。因此，要避免在合同糾紛中的損失，首先要對合同條款認真審查，避免對自己不利的內容。本案中，武女士作為買方，在房地產市場并非火爆的情況下，其實是有優勢地位的，但是其并沒有充分運用自己的話語權，導致合同內容對其明顯不利。其次，根據媒體報道，賣方在整個交易過程中，始終有專業律師提供服務，而武女士既缺乏法律知識，也沒有委托律師予以指導，導致雙方力量失衡。顯見，在大額交易中，專業律師的介入有助于交易的順利實施，避免損失的發生。

      郭春明律師，天津華盛理律師事務所合伙人，法學博士，副教授。郭春明律師先后擔任天津市北辰區人民政府、天津市西青區人民政府、天津市河東區人民政府、天津市紅橋區人民政府、天津市河北區人民政府、天津市工商聯、中國人民武裝警察部隊天津市總隊、中國太平洋財產保險股份有限公司天津分公司等黨政機關和企事業單位常年法律顧問。聯系電話：13820687152。